Thị trường BĐS Việt Nam: Cần “một cuộc đại phẫu” để phát triển bền vững

“Một thị trường nóng che đậy lỗi thiết kế tồi”

Đó là nhận định của tổ chức Knight Frank đối với thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua. Để minh chứng cho nhận định này, ông Ross Lightfoot, Giám đốc quốc gia về tiếp thị và kinh doanh Knight Frank Việt Nam đã đưa ra hàng loạt câu hỏi: Tại sao xây 400 căn hộ mà chỉ có một bể bơi? Tại sao một chủ dự án hướng tới nhu cầu của người ở lại xây dựng một căn hộ không có chỗ để tủ quần áo, chỉ có một căn bếp nhỏ mà không có chỗ để đồ, không đủ thang máy… Theo ông, “Danh sách những thiết kế rất dài nhưng “thị trường nóng” che đậy kế hoạch không kỹ lưỡng”. Do vậy, bất kỳ ai cũng có thể bán BĐS khi mọi người đang có nhu cầu mua. Vì thế, mới có chuyện bán 100, 150 thậm chí 200 căn hộ/biệt thự trong vòng một tuần.

Hệ luỵ  của tình trạng tăng trưởng nóng trong lĩnh vực BĐS,  theo TS. Lê Xuân Nghĩa – Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát Tài chính Quốc gia, là dẫn đến tình trạng nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) đang chiếm khoảng 40% tổng số nợ xấu trong lĩnh vực BĐS của các ngân hàng thương mại. Dư nợ BĐS tính đến tháng 6/2011 là 245.000 tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại. Trong đó, nợ xấu BĐS khoảng 3%, tương đương khoảng 7.350 tỷ đồng. 40% trong số này là nợ nhóm 5 nợ có khả năng mất vốn! Tỷ lệ này là khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%), Malaysia (7%). Bên cạnh đó, bất ổn của thị trường BĐS Việt Nam đang khiến nợ BĐS của hệ thống ngân hàng có nguy cơ trở thành nợ xấu ngày một nhiều hơn.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS suy giảm mạnh, chỉ có vẻn vẹn 305 triệu USD trong 6 tháng đầu năm 2011, giảm mạnh nhất trong 5 năm qua, trong khi đó năm 2010 FDI vào BĐS lên đến 6,84 tỷ USD.

Những con số này cho thấy, thị trường BĐS phát triển một cách “nóng” trong 2-3 năm gần đây, dẫn đến hiện tượng giá BĐS tăng cao, là nhân tố gây nên bất ổn cho nền kinh tế. Theo thống kê sơ bộ, giá BĐS tại Việt Nam tăng khoảng từ 50% - 300% so với năm 2006, và mức giá này hiện nay cao gấp 4 đến 6 lần so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Trung Quốc, những nước có thu nhập bình quân cao hơn hẳn Việt Nam.

Mổ xẻ nguyên nhân

TS. Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận xét: “Những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta phát triển tương đối trồi sụt. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó có những nguyên nhân từ cơ chế, chính sách của Nhà nước”.

Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu tính minh bạch cao, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Thông tin thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS nhà ở nói riêng rất kém minh bạch. Hệ quả là người mua bị thua thiệt. Cũng theo Tiến sĩ Trần Kim Chung: “Trên thực tế, đến nay không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án BĐ S (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu? Mặc dù Luật kinh doanh BĐS đã quy định mọi giao dịch của chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS nhưng hiện nay vẫn còn rất nhiều giao dịch chưa giao dịch qua sàn”.

Sự thay đổi liên tục, thiếu tính dự báo của các chính sách phát triển thị trường BĐSlà nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS phát triển trồi sụt.

Các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất dù đã được cấp chính quyền phê duyệt nhưng việc thực hiện quy hoạch lại thiếu tính nhất quán vừa không đầy đủ.

Nhiều vấn đề rất căn bản liên quan đến thị trường đất đai, BĐS vẫn chưa được ban hành. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập làm cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không phân chia được một cách thỏa đáng, hài hòa, tạo ra những khúc mắc lớn cản trở việc phát triển các dự án BĐS.

Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư BĐS, về trái phiếu BĐS, về hệ thống thế chấp thứ cấp bất động sản, quỹ tiết kiệm BĐS hiện vẫn chưa có, nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS vẫn còn là một kỳ vọng. Điều này làm cho thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn.

Thị trường sẽ còn “xì hơi” đến năm 2012

Thống kê  của các tổ chức môi giới BĐS quốc tế tại Việt Nam như Savills, CBRE, Knight Frank hay Cushmans Wakefield đều cho thấy tốc độ phát triển  chóng mặt của các phân khúc thị trường BĐS cao cấp như: văn phòng hạng A, căn hộ cao cấp, mặt bằng bán lẻ cao cấp, đất nền biệt thự, nhà liền kề… và đây cũng chính là những phân khúc thị trường có tốc độ giảm giá mạnh nhất kể từ năm 2008 đến nay. Văn phòng cho thuê hạng A đã có 10 quý liên tiếp giảm giá thuê, từ mức đỉnh 70 USD (quý I/2007) giảm còn 20 – 25 USD/m² là điển hình cho sự “xì hơi” của bong bóng BĐS.

Nhìn nhận về những cơn “nóng-lạnh” của thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua, ông Ross Lightfoot cho rằng: “thị trường BĐS Việt Nam đã trở thành nạn nhân cho sự thành công của chính nó”. Những “nguội lạnh” của thị trường hiện nay là “đòn trừng phạt” một cách công bằng “thiết kế tồi”. Tuy nhiên, ông cũng khẳng định, Việt Nam không phải là “người đi tiên phong” trong va vấp này và tin tốt là “tất cả thị trường mới nổi đều trải qua một giai đoạn chuyển đổi”.

PGS.TS Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Việt Namcho rằng, hiện nay không có chủ trương nới lỏng tín dụng, mục tiêu hiện nay là chống lạm phát. Vì thế, “lĩnh vực BĐS sẽ còn khó khăn đến năm 2012. Vì nền kinh tế chung, các doanh nghiệp phải cắn răng chờ thời. Trong thời buổi khó khăn, ai cũng cần vốn không riêng gì địa ốc", ông Thiên nhấn mạnh.

Vì thế, ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam muốn phát triển bền vững phải đặt trên một nền vững chắc. Để làm được điều đó phải tái cơ cấu kinh tế, tư duy lại về thị trường BĐS.

Còn ông Ross Lightfood khuyến cáo: "Người ta sinh ra chỉ có một cái miệng và hai cái tai. Tôi cho rằng, doanh nghiệp địa ốc chỉ nên nói ít thôi và lắng nghe nhiều hơn xem nhu cầu khách hàng thực sự cần gì".

Nhìn từ góc độ đổi mới công tác xây dựng kết cấu hạ tầng,TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định, cần phải đổi mới quy hoạch và đầu tư xây dựng hạ tầng tại Việt Nam. Theo đó, ông đưa ra 5 kiến nghị. Đó là: cần lập quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch tổng hợp hệ thống kết cấu hạ tầng, rà soát kế hoạch 5 năm; Coi trọng kế hoạch chuẩn bị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Thay đánh giá hiệu quả kinh-tế xã hội của dự án bằng Phân tích Chi phí-Lợi ích; Hoàn thiện thể chế PPP (hợp tác công - tư) vì theo ông phương thức đầu tư theo Hợp đồng PPP được đưa vào Luật đầu tư nước ngoài rồi Luật Đầu tư nhưng không phát triển vì thiếu thể chế hoàn chỉnh; Áp dụng thể chế giám lý công trình trong đầu tư công.

Phương Anh